Ставка 16%, спрос на жилье держится за счёт льгот
День на рынке прошел под знаком денежно‑кредитных и регуляторных сигналов. Банк России снизил ключевую ставку до 16%, но сами ипотечные ставки банки, по оценкам опрошенных экспертов, вряд ли заметно тронут до января: средний уровень по рыночной ипотеке держится около 21–21,3% годовых. При этом, как пояснила Эльвира Набиуллина, рост цен на новостройки в 2025‑м замедлился, однако поддерживается спросом: на льготные программы (прежде всего семейную) приходится порядка 70% выдач, а часть спроса уходит в рассрочки у застройщиков. Это означает сохранение сделки‑образующей роли господдержки при высокой цене заемных денег.
Из политико‑регуляторных драйверов выделяются два послания. Во‑первых, президент оценил ввод жилья в 2025 году в 103–105 млн кв. м — ниже рекордного 2024‑го, но все еще на «высокой полке». Это одновременно снимает часть опасений о резком схлопывании предложения и фиксирует охлаждение после пикирующих лет. Во‑вторых, прозвучал призыв не продлевать после 2025‑го мораторий на неустойки за задержку передачи ключей. Восстановление полной ответственности девелоперов способно перераспределить переговорную силу в пользу дольщиков, повысив дисциплину сдачи и потребность в аккуратном управлении проектным кэш‑флоу.
Значимые движения и по «коммунальному контуру». Совфед одобрил запуск реестра управляющих компаний для аварийного фонда с правом их назначения региональными властями на срок до пяти лет и субсидированием из бюджетов. Мера адресует провал экономической модели обслуживания аварийных домов и должна сократить жалобы жильцов, одновременно повышая требования к оснащению УК. Отдельно утвержден порядок возврата земель и домов жителям Белгородской, Брянской и Курской областей, ранее отказавшимся от них в обмен на сертификаты; окно действия нормы — до 1 января 2028 года. Для регионов это дополнительные административные и фискальные издержки, но инструмент мягкой репатриации прав.
На первичном рынке мегаполисов средний бюджет покупки за 11 месяцев вырос на 7,6% до 8,5 млн руб.; лидерами прибавки стали Челябинск (+22,4%) и Воронеж (+13,8%), Санкт‑Петербург прибавил ~10%, Москва — ~8%. Повышение бюджета при высоких ставках указывает на устойчивость платежеспособного спроса и смещение в пользу более дорогих лотов/локаций, зачастую поддержанное рассрочками и адресными субсидиями, тогда как широкой «дешевой» ипотеки уже нет.
Картина цен неоднородна и по локальным рынкам. В Подмосковье Истра показала более чем двукратный рост средней цены «квадрата» с начала года — статистический эффект смены экспозиции из‑за выхода нового проекта с иной ценовой планкой. Это пример того, как точечные старты меняют среднюю по локации без массового удорожания. На вторичном рынке, напротив, динамика задается широким спросом: по данным «Авито Недвижимости», в топ‑10 городов по годовой прибавке вошли Москва (+27,1%), Санкт‑Петербург (+14,7%) и ряд региональных центров. Разрыв траекторий «первички» и «вторички» сохранится: первая живет акциями и адресными льготами, вторая — переоценкой редкого качественного предложения.
Итог дня: регуляторное «окно» на 2026 год постепенно прорисовывается — без продления моратория на штрафы и с мягкой траекторией денежно‑кредитной политики. Для девелоперов это сигнал к дисциплине сроков и более точному ценообразованию, для покупателей — к росту роли юридической защиты и выборочности локаций. При этом авторынок спроса по‑прежнему поддерживается семейной ипотекой и рассрочками, а региональные перекосы по ценам будут сглаживаться не скоростью удешевления кредитов, а ростом выпуска и выравниванием структуры предложения.
По материалам: РБК, Коммерсантъ.