Ипотечная доступность растёт, рынок жилья остаётся недоступным
Рынок жилья встретил конец ноября сигналом «осторожного улучшения»: по расчетам Банка России индекс доступности ипотеки по рыночным ставкам с начала года подрос, но остается низким — на среднюю зарплату можно «потянуть» лишь около 16 кв. м в новостройках и 20 кв. м на вторичке. Регулятор фиксирует «нормализацию» ценовой динамики: в III квартале новостройки прибавили 1,6% квартк-кварталу, вторичка — 0,8%, а разрыв между первичкой и вторичкой держится на уровне 50–61%, если сравнивать агрегированные сегменты. Это подтверждает картину рынка «после суперстимула»: спрос адаптируется, но до комфортной доступности далеко.
В Москве перезагрузка налоговой базы для коммерческих площадей готовит заметный рост фискальной нагрузки в 2026 году. Город утвердил перечень нежилых объектов для налогообложения по кадастру: совокупная стоимость выросла на 19%, до 11,4 трлн руб., в списке 42 тыс. объектов общей площадью 100 млн кв. м. Наибольшие пересмотры пришлись на МФК и ряд башен «Сити»: оценка отдельных зданий выросла кратно, что говорит об обновлении методологии (ГКО‑2025) и допучете фактического использования. Рисковый узел — перекладка повышенных платежей в аренду и маржу, особенно в торговых и офисных форматах со слабым трафиком.
Долгий ценовой цикл на первичке в Старой Москве неоднороден: массовый сегмент сильнее всего подорожал в ЮВАО — в 2,33 раза за пять лет (до 399 тыс. руб. за кв. м), бизнес‑класс лидирует в ВАО (+110%, до 507 тыс.), премиум — в ЗАО (+89%, до 930 тыс.). Драйверы — транспортные проекты (БКЛ, Некрасовская), редевелопмент промзон и перераспределение платежеспособного спроса в «новые центры». Это усиливает различия между локациями и повышает цену ошибки выбора у покупателя.
На вторичном рынке фокус дороговизны предсказуем: Хамовники, Якиманка и Арбат формируют верхушку рейтинга с медиа́ной стоимости «квадрата» 687–663 тыс. руб. Поляризация сохраняется: даже при общей стагнации цен отдельные престижные районы удерживают премию за среду и дефицит качественного предложения.
Краткосрочная аренда накануне новогоднего высокого сезона указывает на «домашний туризм» как источник доходности: лидирует Московская область (14% всех бронирований квартир, средний чек 4,8 тыс. руб. в сутки), далее Ленобласть и Краснодарский край (по 9%). В загородном сегменте пик спроса у Карелии (10%) и Подмосковья (9%). Для частных инвесторов это окно монетизации простаивающих активов — при грамотном управлении и сезонной настройке цены.
На повестке защиты собственников и покупателей — борьба с «телефонными» мошенничествами. Обсуждаются «период охлаждения» между подписанием ДКП и регистрацией, расширение ответственности нотариусов и/или риелторов, антифрод‑контуры и даже модель полной ответственности Росреестра. У каждой опции — издержки: рост транзакционных затрат, удлинение сделки, риск «перестраховки». Пока же государство опирается на профилактику через профсообщество и МВД, а обязательное нотариальное участие охватывает лишь малую долю сделок.
Миграция спроса в столичный регион сохраняется: по данным «Домклик», 35,6% ипотечных сделок с жильем в Москве и Подмосковье оформляют приезжие из других субъектов; лидируют Краснодарский край, Саратовская область и Чувашия. Внутрирегиональные предпочтения москвичей тоже смещаются — растет интерес к Петербургу и курортам, что усиливает «переток» капитала между макрорегионами.
На внешних рынках в фокусе — Хорватия: страна входит в число лидеров ЕС по росту цен, во II квартале 2025‑го жилье прибавило 4,4% кв/кв и 13,2% г/г; средняя цена новостроек в I полугодии — €2754/кв. м. При этом средняя ставка по жилищным кредитам снизилась к сентябрю до ~3%, а объем новых выдач за январь–сентябрь достиг рекорда €3,94 млрд на фоне ажиотажа перед ужесточением макропруденциальных правил с 1 июля. После «переноса» спроса рынок переходит к стабилизации — потенциал роста смещается в правильный выбор локаций и расчет реальной доходности.
По материалам: РБК Недвижимость, Realting.com.