Рынок недвижимости: спрос держится, предложение сжимается
26 ноября 2025 года рынок недвижимости дал разнонаправленные сигналы. На стороне строительного контура — охлаждение: Марат Хуснуллин сообщил о снижении числа новых разрешений на строительство на 22% в годовом выражении. Это прямой индикатор сжатия будущего предложения: меньше заявок сейчас почти неизбежно обернется более скромным вводом через 1–2 года, что повышает риск ценового давления при восстановлении спроса. На фоне высокой стоимости денег девелоперы продолжают дозировать новые пуски, стараясь удерживать маржу и балансировать портфели, — регуляторная неопределенность и дорогой долг сохраняют дисциплину запусков.Заявление того же вице‑премьера о том, что он «стыдится» части реализованных в Москве проектов, демонстрирует сдвиг фокуса на качество городской среды. Для рынка это сигнал к переоценке продуктовых решений: акцент на архитектуре, функциональном миксе и контексте может стать важнее темпов и «метров». С практической стороны усиливается вероятность более строгих требований к проектированию, согласованиям и градостроительным параметрам — фактор, который обычно удлиняет цикл и удорожает реализацию, но одновременно поддерживает ценность готового продукта.
Технологическая повестка стала светлой точкой дня: «Сбер» объявил о запуске ИИ‑агента для оценки рыночной стоимости недвижимости. Если такие инструменты будут встроены в кредитные конвейеры, банки сократят время на предоценку залога и смогут быстрее принимать решения по ипотеке и проектному финансированию. Для застройщиков это шанс ускорить сделки и снизить транзакционные издержки; для покупателей — получить более оперативную обратную связь от банка. Массовое применение, впрочем, потребует унификации методик и прозрачности источников данных, чтобы регулятор и рынок доверяли моделям.
На внешних рынках обновилась картина для российских операторов ритейла, влияющая и на интерес к зарубежной коммерческой недвижимости. «Ъ» фиксирует замедление экспансии брендов в Дубае: в III квартале 2025‑го новых дебютов не было, а стратегия смещается от входа к масштабированию действующих сетей. Это происходит на рекордно плотном рынке: заполняемость ТЦ у крупных владельцев превышает 95–98%, а медианная цена 1 кв. м торговых площадей с марта 2022‑го до III квартала 2025‑го выросла более чем вдвое — с $3,3 тыс. до $6,8 тыс. Количество активных арендных договоров оценивается в 95–100 тыс.; по новым контрактам медианные ставки с 2022 года прибавили около 35%, по пролонгациям — 29%. В таких условиях новичкам сложнее получать качественные локации без компромиссов по фиксированной ставке, что повышает планку капиталоемкости и удлиняет срок окупаемости проектов. Для российских игроков это означает: вход в премиальные локации возможен, но выгоднее развивать уже занятые ниши и усиливать операционную эффективность в текущем пуле объектов.
Связав все элементы дня, можно ожидать: внутри страны рынок продолжит «жить по метрам прошлого» — текущие продажи опираются на уже выведенные проекты, тогда как «входной конвейер» замедлен. Это сдвигает баланс сил в пользу продукта с более высоким качеством и верифицируемой ценностью (локация, инфраструктура, архитектура). Финтех‑инновации банков способны смягчать трение в сделках, но без удешевления капитала и прояснения регуляторики они не устранят фундаментальные ограничения предложения. Вне России российский бизнес сохраняет интерес к высоколиквидным рынкам, но рост цен и аренды в Дубае требует большей зрелости стратегий — ставки на локальную адаптацию, партнерства с крупными девелоперами и расчет на оборотную аренду вместо агрессивной фиксации.
По материалам: Коммерсантъ, Ведомости.