Петербургский офис: рынок раскололся на две скорости
23 ноября 2025-го локальная повестка в Петербурге была определена состоянием офисного сегмента: рынок явно расслаивается по качеству. По данным РБК Петербург, вакансия в зданиях уровня С и в арендуемых административных объектах достигла рекордных для города 35% против 32% год назад и около 20% в 2022-м. Это следствие миграции малого и среднего бизнеса из «совковых» корпусов бывших НИИ и промплощадок в более комфортные пространства — даже при большей ставке, но с современной инженерией и сервисом. В коворкингах арендаторы готовы доплачивать за удобство, что вымывает спрос из устаревшего сегмента и тянет вакансию вверх.
Ценовая динамика подтверждает структурный сдвиг. Средняя ставка в классе С в 2025 году снизилась до примерно 1210 руб. за кв. м в месяц (против 1250 руб. годом ранее и 1375 руб. в 2023‑м), в то время как качественные площади дорожают: в бизнес-центрах класса А средняя аренда к концу III квартала вышла на 3000 руб. за кв. м, а в классе B — на 2000 руб. (+16,7% и +9,3% соответственно к 2024 году). На фоне растущего разрыва устаревшие объекты теряют выручку и чаще простаивают, а «верхние» классы испытывают дефицит предложения.
Качественный фонд стабильно занят. По оценкам консультантов, свободно лишь 3,1% площадей в топ-сегменте А и около 4,3% в В — то есть арендатору, которому важны локация и инженерные стандарты, сложнее найти готовое решение без компромиссов. Спрос поддерживают компании, переводящие персонал из разрозненных «админзданий» в единые офисы или расширяющиеся за счет перетока кадров; дополнительный драйвер — импортонезависимая ИТ‑инфраструктура, которую проще реализовать в современных зданиях. В результате рыночная «вилка» по ставкам расширяется, а поведение арендаторов становится чувствительным к качеству, а не только к цене.
Для собственников и девелоперов некачественного фонда базовый сценарий — редевелопмент. В городе уже видны кейсы, когда объекты после реконструкции переводятся из С в B: например, БЦ «Фабрика» повысил класс после добротного апгрейда, а «Кантемировский», приобретенный под собственные нужды, после работ может дотянуться до B+ и выше. Но такие проекты требуют капитальных вложений: по оценкам профильных консультантов, «под ключ» — от 150 тыс. руб. за кв. м без НДС, и это только стартовая планка. При дефиците площадок под новое строительство многие игроки будут идти именно по пути реинкарнации старого фонда, но точечно — под подтвержденный спрос и со строгой финансовой моделью.
Сегмент С, несмотря на удешевление, занимает значимую долю общего объема — около 1,5–1,7 млн кв. м только по петербургскому рынку. При этом аналитики ожидают дальнейшее «старение» части фонда B: по мере ужесточения требований арендаторов и регламентов безопасности эти здания будут «проваливаться» в категорию С, увеличивая дисбаланс. Это означает продолжение давления на ставки и растущую необходимость в адресных вложениях — либо в реконструкцию, либо в функциональное перепрофилирование (под склады последней мили, креативные индустрии, гибридные форматы).
Для инвесторов текущая картина парадоксальна: риски в классе С высоки, но именно там формируется пул проблемных объектов с дисконтом, пригодных для переделки под задачи конечного пользователя. В верхних классах доходность снижается, зато прогнозируемы денежные потоки — в условиях низкой вакантности и индексации арендных ставок. На горизонте 2026 года наиболее вероятен сценарий «двух скоростей»: продолжение роста ставок и низкой вакансии в А/В и одновременно волатильность в С с точечными историями восстановления за счет редевелопмента и консолидации собственников. Для арендаторов это означает более высокую «цена/качество» в премиальных и средних бизнес‑центрах и все меньше аргументов оставаться в морально устаревших помещениях.
В сухом остатке: новостной день 23 ноября показал, что офисный рынок Петербурга проходит фазу качественной фильтрации. Платежеспособный спрос концентрируется в современных форматах, а старый фонд ускоренно теряет ликвидность. Баланс восстановится не за счет снижения цен «сверху», а через апгрейд и перепрофилирование «снизу». Тем, кто работает с активами класса С, потребуется стратегия на 2–3 года с четкой сметой капвложений и понятным выходом; тем, кто планирует арендовать, — готовность фиксировать ставку заранее и закладывать премию за инженерные стандарты и локацию.
По материалам: РБК Петербург.