Банки забирают активы, запускают новые мегапроекты
2 октября рынок недвижимости балансировал между консолидацией проблемных активов, запуском новых мегапроектов и нарастающими региональными рисками. На московском офисном рынке Сбербанк получил контроль над большей частью бизнес-центра «Арбат, 1» — актив перешел к кредитору за долги группы ПСН. По данным публикации, на баланс банка переходит около 37 тыс. кв. м из 47,3 тыс. кв. м комплекса; попытки продать объект на торгах ранее успеха не имели, а консультанты оценивали его в 10,5–14 млрд руб. Ситуация вписывается в тренд перераспределения стрессовых активов от девелоперов к банкам, что способно сократить свободное предложение на рынке качественных офисов, но усилить давление на стратегии монетизации таких объектов кредитными организациями.
Одновременно банки становятся инициаторами жилой застройки: Villagio Estate и ПСБ договорились о совместной реализации крупного проекта на Пятницком шоссе в Подмосковье. На участке около 100 га в Солнечногорском районе запланировано 550 тыс. кв. м жилья и сопутствующей коммерции и социальной инфраструктуры, включая академию зимних видов спорта Ильи Авербуха. Консультанты оценивают капитальные затраты в 55–80 млрд руб. без учета «социалки», а потенциальную выручку — в 100–128 млрд руб. Проект рассчитан примерно на 15 тыс. жителей и заявлен в формате КРТ, что указывает на попытку банков и партнеров ускорить оборот земли и капитала через комплексное развитие территорий.
На макроуровне продолжает проявляться дисбаланс первичного рынка: по оценке портала ЕРЗ.РФ, к началу осени наибольшие риски затоваривания новостройками фиксируются в Дагестане, Туве и Саратовской области. Темпы вывода новых квартир в этих регионах кратно обгоняют продажи: в Дагестане — в 32,6 раза, в Туве — в 9,7 раза, в Саратовской области — в 6,4 раза; заметное опережение также отмечено в Кабардино-Балкарии и Якутии. Минимальные разрывы между вводом и спросом — в Новосибирской, Тюменской и Кировской областях, а также в Адыгее и Хакасии. Эти данные сигнализируют о высокой вероятности ценового давления и корректировок планов запуска проектов в ряде субъектов, тогда как стабильные регионы сохраняют равновесие за счет более сбалансированной динамики спроса.
В инфраструктуре ключевой повесткой дня стало разъяснение по бюджету строительства Ленского моста. Минтранс Якутии опроверг заявления о росте стоимости объекта до 175 млрд руб. и подтвердил смету 130,1 млрд руб. в ценах III квартала 2022 года, утвержденную Главгосэкспертизой. Власти республики сообщили о подписании первых соглашений по выкупу земельных участков с оценкой по рыночной стоимости, а также напомнили, что «бóльшая» цифра отражает прогнозные цены реализации проекта до 2028 года с учетом индексов-дефляторов. Концессионная модель с группой «ВИС» предусматривает трехпилонную вантовую конструкцию общей протяженностью 14,7 км и расчетной пропускной способностью 6067 авто в сутки; завершение намечено на 2028 год. Это подтверждает, что рост цифр в публичной дискуссии связан скорее с инфляционными допущениями и графиком финансирования, а не с фактической сменой сметы.
В совокупности новости дня рисуют двойственную картину. В столичном сегменте активен переток качественных объектов под контроль кредиторов и параллельный запуск ими девелоперских инициатив, что может поддержать предложение в жилье и одновременно ужесточить конкуренцию на офисном рынке. В регионах усиливается дифференциация: часть субъектов сталкивается с риском накопления непроданных новостроек и потенциальной ценовой коррекции, другая — держит баланс между вводом и спросом. Инфраструктурные стройки федерального масштаба продолжают идти по утвержденным сметам, а дискуссии вокруг «роста стоимости» чаще отражают пересчет в текущие цены, чем реальное удорожание. Для девелоперов и инвесторов это означает необходимость точечно переоценивать спрос и финансовые модели по локациям, а для властей — выверять темпы вывода проектов и земельно-имущественные решения, чтобы избегать затоваривания и размывания маржи.
По материалам: РИА Недвижимость.