Рынок жилья в РФ: избыток предложений давит на цены
Рынок начал вчерашний день с тревожного сигнала со стороны первичного жилья: по данным «Дом.РФ», в 29 субъектах РФ зафиксирован дисбаланс — распроданность отстает от строительной готовности ниже порога 60%, что указывает на избыток предложения. В списке — не только слабые рынки, но и крупные: Краснодарский и Красноярский края, Башкортостан, Приморье. Эксперты, опрошенные РБК, допускают, что в таких регионах цены на новостройки будут корректироваться прежде всего через скрытые скидки, а где-то и через прямое снижение, если не изменятся макроусловия. Для восстановления спроса, по их оценкам, ключевая ставка должна опуститься хотя бы к 10–12% (идеально — 8–10%), что скорее перспектива 2026 года. Показательно и среднерыночное соотношение распроданности к стройготовности: оно снизилось до 70% против уровней дефицита предложения год назад.
На вторичном рынке «семейная ипотека» на готовое жилье дала кратковременный, но заметный импульс. «Домклик» отмечает, что с апреля, когда программу расширили, «цепочки» альтернативных сделок активизировались и местами «дотекали» до крупных городов. В статистике возникала даже краткая «просадка» медианных цен в сегментах домов 2000‑х–2020‑х годов — вокруг 11–12% в апреле, что связывают с вымыванием наиболее доступных лотов. Эффект оказался лимитированным по масштабу и времени, но показал, как адресные меры перетекают в межрегиональные цепочки спроса.
Поведенческие индикаторы также не в пользу быстрого разворота. Большинство россиян — 68,2% — считают рынок недвижимости переоцененным; лишь 12,4% видят недооценку. При этом треть опрошенных планирует покупку в горизонте двух лет, а доля тех, кто инвестирует собственные средства, выросла на фоне снижения ставки и доходностей вкладов: часть «депозитных» денег переливается в кирпич. Такие ожидания поддерживают «упругость» цен даже при ослабленном кредитном спросе.
Москва демонстрирует парадокс: рекламируемые «огромные скидки» в новостройках схлопнулись. Если летом в объявлениях встречались 50%, то к сентябрю «максимум» в коммуникациях сократился до 33%, а реально достижимые дисконты по ликвидным лотам — 5–7% даже при 100% оплате. На фоне годового сокращения предложения на 17% средняя цена «квадрата» в сентябре выросла на 11% — эффект «дорогого остатка» и селективного спроса. В элите и бизнес‑классе медианные скидки заметнее, но на массовом рынке девелоперы аккуратнее «жгут запас прочности».
В аренде столицы картинка тоже неоднородна, но тренд восходящий: в августе лидером прироста ставок стала центральная «Тверская» — плюс 41,9% за месяц по однокомнатным квартирам; в первой пятерке также Аэропорт, Южное Тушино, Академический и Дмитровский районы. Это отражает миграцию части платежеспособного спроса из покупки в найм и «сезон деловой активности», подогревающий ставки в локациях с транспортной и сервисной насыщенностью.
В совокупности сигналы за 25 сентября таковы. На первичке регионы с избытком предложения окажутся под давлением цен и будут активнее использовать «скрытые» стимулы. Вторичка получила ограниченную «подкачку» от семейной ипотеки, но без долгого мультипликатора. В Москве девелоперы нормализуют маркетинг скидок, полагаясь на сжатое предложение и адресный спрос, а арендный рынок подтверждает перераспределение потребителей из покупки в найм. До тех пор, пока стоимость денег не вернется в «двузначный, но низкий» диапазон, устойчивого разворота ценовых трендов ждать преждевременно.
По материалам: РБК Недвижимость, РИА Недвижимость.