Февраль: спрос на новостройки упал, готовое жилье растет
Российский первичный рынок в феврале показал заметное торможение после всплеска спроса конца 2025 года–января 2026-го: по оценке «Дом.РФ», объем проданных площадей сократился в 1,5 раза к январю, а в годовом выражении — до 1,6 млн кв. м (-13%) на 333 млрд руб. (-11%). В институте это связывают с «исчерпанием» эффекта ажиотажных покупок накануне ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля; среди крупных рынков сильнее всего просела Москва (–52% г/г по площади в феврале).
При этом структура ипотечного спроса меняется: Сбер зафиксировал сдвиг в пользу готового жилья. В феврале банк выдал 209,7 млрд руб. ипотеки (+72,3% г/г); «вторичка» стала лидером по приросту, достигнув 61,7 млрд руб., а ее доля выросла до 29,5% (+16,3 п. п. за месяц), тогда как доля новостроек снизилась до 54%. Активизировались и загородные сегменты: 18,9 млрд руб. на покупку домов и 11,5 млрд руб. на ИЖС, с заметным вкладом отдельных регионов. Такой разворот указывает на быстрейшую адаптацию покупателей к базовым ставкам и на частичную компенсацию охлаждения первички.
Регуляторная повестка добавила определенности домохозяйствам. Госдума приняла пакет норм по усилению контроля за тарифами ЖКУ: ФАС получит право самостоятельно пересматривать предельные уровни в случае завышения, а ответственность за неисполнение предписаний усилена. Параллельно одобрен запрет на изъятие за долги земельных участков, бесплатно предоставленных многодетным семьям, а также их единственного автомобиля — мера, призванная снизить социальные риски. Обе инициативы имеют прямое влияние на платежную дисциплину и устойчивость расходов домохозяйств.
На стороне корпоративных заимствований зафиксирован «зеленый» прецедент: ГК «Пионер» разместила трехлетние облигации на 4,6 млрд руб., направляя средства на рефинансирование энергоэффективного ЖК «Прайд». По заявлению компании, выпуск стал первым ESG‑размещением 2026 года и первым за три года среди девелоперов жилья; соответствие принципам зеленого финансирования подтверждено «Эксперт РА». Для сектора это сигнал о доступности капитала под проекты с измеримым экологическим эффектом.
В сегменте сделок с городскими активами Москва выставила на торги трехкомнатную квартиру почти 60 кв. м в первом столичном «тучерезе» — историческом доме Нирнзее; стартовая цена 41,9 млн руб., с действующими охранными обязательствами. Подобные аукционы поддерживают монетизацию исторического фонда при одновременном соблюдении требований по сохранению объекта, но и поднимают планку входа для инвесторов из‑за регуляторных ограничений.
Вне России внимание привлек неудавшийся аукцион по продаже дворца Радзивиллов в белорусском Дятлово за символические $31: статус лота — «несостоявшиеся». История подчеркивает, что культурное наследие с высокой потребностью в реставрации остается малоликвидным активом, даже при минимальной стартовой цене. На макроуровне, несмотря на февральское охлаждение, Банк России ожидает рост ипотечных портфелей банков на 6–11% в 2026 году и 10–15% в 2027‑м, что указывает на сохранение кредитного канала поддержки рынка при постепенном смягчении ДКП.
В сумме картина дня такова: первичный рынок проходит фазу коррекции после административного «дедлайна», вторичный и загородный сегменты перехватывают импульс на фоне снижения ставок, а точечные сделки и новые ESG‑выпуски показывают, что финансовая инфраструктура сектора остается функциональной. На горизонте — проверка устойчивости тренда к весенне‑летнему сезону продаж и скорость трансляции регуляторных мер в тарифы и платежи населения.
По материалам: РБК Недвижимость, РИА Недвижимость, Коммерсантъ.