Недвижимость 2026: дефицит предложения и дивиденды Дом.РФ
18 февраля рынок недвижимости дал разнонаправленные сигналы. Статистика по вводу жилья указывает на сжатие предложения в ряде регионов, локальные курортные рынки балансируют между ограничениями застройки и спросом, девелоперские планы смещаются в сторону более высоких проектов. На фоне этих трендов госинституты продолжают формировать ожидания инвесторов через дивидендную политику, а внешняя повестка — через изменение миграционных правил в странах, популярных у российских покупателей.
В Сибирском федеральном округе ввод жилья в январе 2026 года составил 686 тыс. кв. м, что на 40,2% ниже уровня января 2025-го. Снижение зафиксировано как у населения (–42,2%), так и у застройщиков (–31%). Рост наблюдался лишь в Кемеровской области (+8,4%, 45,8 тыс. кв. м) и Томской области (+1,1%, 12,3 тыс. кв. м); максимальные провалы — в Тыве (–86,7%, 14,9 тыс. кв. м) и Республике Алтай (–61,4%, 18,4 тыс. кв. м). В Новосибирской области ввод сократился наполовину, при этом многоквартирного жилья построено на 70% меньше год к году. Эти данные усиливают риск дальнейшего дефицита предложения в первом полугодии.
Сочи иллюстрирует структурный разрыв между коммерческой курортной застройкой и жильем. В 2025-м ввод жилья снизился на 26%, до 78,5 тыс. кв. м, тогда как курортная «коммерция» выросла на 12%, до 219,7 тыс. кв. м. На 2026 год власти прогнозируют 110 тыс. кв. м жилья и сопоставимые объемы коммерческих проектов, однако градостроительные ограничения и переориентация застройщиков на апарт-комплексы поддерживают дефицит «классических» квартир. По оценке аналитиков, число лотов на первичке за год сократилось на 16%, номинальная цена «квадрата» в стройках — около 440 тыс. руб. (+3% за год), но средняя цена реальных сделок по эскроу снизилась с 342 тыс. до 323 тыс. руб.; до 90% покупок совершают иногородние, из них свыше двух третей — с инвестиционными целями. Инфраструктурное напряжение, в первую очередь в медицине и образовании, остается фактором риска.
На общероссийском уровне девелоперы возвращаются к более высокой застройке: по оценке «Циан», средняя этажность новостроек в крупнейших городах к 2028 году вырастет с 15 до 17 этажей. Это следствие дефицита свободных площадок в черте города и адаптации отрасли к новым условиям. В 2025 году 20‑этажные дома сдавались в 32 из 37 крупнейших городов, проекты 25+ этажей — в 27, а 30+ этажей — в шести (Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Владивосток, Тюмень). Наименьшая средняя этажность сохраняется в Сочи, Калининграде и Ярославле. Для рынка это означает дальнейшее уплотнение и иную экономику проектов, включая себестоимость и структуру спроса.
Внешняя регуляторная среда тоже меняется: Грузия с 1 марта 2026 года повышает пороги для ВНЖ через вложения в недвижимость. Минимальная сумма для годового (краткосрочного) ВНЖ вырастет со $100 тыс. до $150 тыс., для долгосрочного — до $300 тыс. На этом фоне грузинские власти отметили, что за последние годы ВНЖ получили 32 129 граждан РФ (30,03% всех выданных разрешений). Для части инвесторов это повышает планку входа и может переориентировать спрос между локациями и инструментами.
Корпоративная повестка задала тон и ожиданиям публичного рынка: «Дом.РФ» ориентируется на выплату дивидендов за 2025 год в размере 246,9 руб. на акцию — это 50% от чистой прибыли (88,8 млрд руб.), сообщил финансовый директор компании. После IPO доля размещенных акций — 10,1%, государству принадлежит 89,9%. Для инвесторов сигнал ясен: даже при умеренном росте ставок и перезагрузке льготных программ ключевой госигрок подтверждает устойчивость денежных потоков и предсказуемость дивидендной политики.
По материалам: Коммерсантъ, РИА Недвижимость.