Ипотечный рынок настраивается под новые правила семейной ипотеки
Рынок жилкредитования вчера балансировал между «дедлайновым» рывком и перегруппировкой банков перед новыми правилами семейной ипотеки. Днем РБК сообщил, что Т‑Банк и Россельхозбанк приостанавливают выдачу: в Т‑Банке — на 1–1,5 недели для технастройки процессов под норму «одна льготная ипотека на семью» с 1 февраля, в РСХБ колл‑центр подтвердил паузу приемов заявок с 30 декабря. Ближе к вечеру вектор скорректировался: РСХБ официально заявил, что продолжает прием и выдачу по «семейке», тогда как Т‑Банк подтвердил краткосрочную паузу. Крупные игроки вроде Сбера и ВТБ, как и прежде, работали без остановок. Все это указывает на временные операционные «скачки», а не на системный сбой: часть банков настраивает скоринг и документооборот под обязательное со‑заемничество супругов, при этом рынок в целом сохранил доступ к ключевой льготной программе, что поддержало предзаявочный спрос до вступления новых правил.
Региональная картина подтверждает неравномерное восстановление ипотечной активности: по данным «Домклик» за 2025 год, лидером по росту выдач стала Марий Эл — +78% год к году; двузначные приросты зафиксированы и в ряде «средневесов» — Тамбовской области, Мордовии, Воронежской и Томской областях. При этом более 83% выдач пришлись на программы господдержки. Такой профиль спроса одновременно смягчает просадку на «рыночной» ипотеке и повышает чувствительность продаж к регуляторным изменениям — именно поэтому краткосрочные остановки отдельных банков и новации с 1 февраля способны перераспределить сделки по времени, но не ломают траекторию рынка.
Финансирование девелоперов остается дорогим, но доступ к публичному долгу сохраняется. Glorax анонсировал сбор заявок 23 января минимум на 3 млрд руб. с ориентиром купона «не выше 21%» (доходность — до 23,14% годовых) и ежемесячными купонами. Такая стоимость денег закрепляет высокую планку требований к марже проектов и дисциплине продаж, но сама возможность размещения сигнализирует о восстановлении окна ликвидности после новогодних каникул. Для отрасли это индикатор того, что «длинные» деньги еще доступны при адекватном рископрофиле.
На рынке сделок продолжилась активная ротация портфелей. В Москве структура Level Group приобрела особняк на Крутицкой набережной — пример точечного усиления девелоперов в центральных локациях с потенциалом редевелопмента. В Санкт‑Петербурге «Эталон» продал бизнес‑центр компании «БСК 88», что укладывается в стратегию перераспределения капитала в пользу профильных жилых проектов и снижения долговой нагрузки. Коммерческие активы, особенно офисные и особняки в исторических зонах, по‑прежнему находят покупателя, если предлагают понятный сценарий доходности или перепрофилирования, — спрос сдвигается в сторону качественных, «управляемых» кейсов.
С точки зрения градполитики выделяется утверждение генплана Мелитополя до 2044 года. Документ предусматривает реновацию жилфонда, интенсивное развитие социальной и транспортной инфраструктуры, строительство десятков детсадов и школ, новых дорог, путепроводов и мостов, а также мероприятия по экологии. Для строительного комплекса это означает формирование стабильного государственного спроса на проектирование и подрядные работы, что в горизонте ближайших лет даст загрузку инжинирингу и стройматериалам. Вкупе с нормами о «единой» семейной ипотеке и сохранением каналов долгового финансирования это выстраивает каркас предсказуемости: краткосрочные колебания в выдачах и сделках компенсируются институциональными решениями и адресными капиталовложениями.
В сумме день показал «настройку системы»: банки оперативно подгоняют процессы под февральские правила, регионы тянут ипотечный спрос на льготных продуктах, девелоперы тестируют долговой рынок, а в градостроительной повестке укрепляется роль долгосрочного планирования. В ближайшие недели логично ожидать завершающего всплеска заявок по «семейке» перед изменениями и продолжения селективных сделок в офисном и street‑retail сегментах, где работает история с управляемыми потоками арендаторов и сценариями редевелопмента.
По материалам: РИА Недвижимость, РБК.