Ипотека 2025: спад и регулятор на 2026 год
Рынок вчера продолжил адаптацию к новым правилам и высоким ставкам, но картина не однозначная. По оценке ВТБ, выдача ипотеки в 2025 году просела лишь на 9%, до 4,3 трлн руб., причем второе полугодие дало резкий отскок на фоне ожиданий ужесточения «семейки» с 2026 года. Это подкрепляет сценарий, при котором в 2026-м структура спроса будет смещаться от субсидированной к более «рыночной» ипотеке, не обрушая объемы сделок.
Регуляторная повестка задает тон. Разъяснен перечень действующих в 2026 году льготных программ: семейная, дальневосточная/арктическая, IT, сельская и в новых регионах. Ключевое ограничение — с 1 февраля оформлять семейную ипотеку можно будет только «на семью», а не на каждого из супругов, что снижает возможности «дубляжа» и охлаждает ажиотаж.
Параллельно Госдума в первом чтении поддержала право председателей и членов советов МКД досрочно складывать полномочия — шаг к гибкости управления домами и снижению рисков «формального» руководства.
Ценовая динамика неоднородна. В Старой Москве нашлись районы, где первичный метр в 2025-м подешевел: лидирует Свиблово (–5,9%), далее Котловка (–3,5%), Хамовники (–1,8%) и Черемушки (–0,7%). В основе — не столько распродажи, сколько смена структуры предложения (например, исчезновение студий в экспозиции, тянувших среднюю цену вверх). Такой «микросдвиг» показывает, что локальная коррекция возможна без системного слома тренда.
На вторичном арендном рынке январская сезонность проявилась быстро: за длинные праздники медианная ставка в миллионниках снизилась на 0,4%, а в девяти из 16 мегаполисов — заметнее; сильнее всего в Ростове-на-Дону (–2,8%), Москва — минус 1,7%. Это следствие временного «схлопывания» экспозиции со стороны собственников и более низкого спроса в начале года.
Издержки владения растут: ремонт «под ключ» в Москве в 2026-м может подорожать на 20–25% (эконом — до 35 тыс. руб./кв. м, премиум — до 135 тыс. руб./кв. м). Драйверы — рост цен на материалы и работы, дефицит отделочников, а также налоговый фактор. Для части покупателей это аргумент в пользу готовых квартир либо проектов с высокими стандартами чистовой отделки, что может перераспределить спрос внутри классов.
Коммерческий сегмент держит планку: вакансия на центральных торговых улицах Москвы по итогам 2025 года — 6,5%, практически на уровне 2024-го. Низкая пустота на Никольской (2%), Арбате и Остоженке (по 3%) подтверждает устойчивость стрит-ритейла в топ-локациях, где закрытия быстро замещаются новыми арендаторами; доминируют общепит и fashion. Стабильный спрос в ядре города контрастирует с осторожностью инвесторов, но показывает ограниченность «провалов» даже при высоких ставках.
На макроуровне правительство фиксирует выполнение целевых показателей ввода: по словам профильного вице-премьера, объемы жилой и нежилой недвижимости за 2025 год сопоставимы с 2024-м. Это снижает риск «перерыва поставок» предложения в 2026-м и поддерживает рынок от резких расхождений между спросом и вводом. Однако дальнейшая траектория цен и сделок будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки и точечных регуляторных корректировок льготных программ.
Наконец, в «альтернативных» форматах заметна рационализация: по данным «Домклик», цены на кладовые выросли на 5% за год — фактически стагнация в реальном выражении. Рынок реагирует на удорожание денег снижением импульсного спроса на непрофильные метры, что высвобождает ресурс для квартир и апартаментов.
По материалам: РБК Недвижимость.