Запрет без дефицита: рынок смещается к большим квартирам
В московском регионе продолжается эффект «запрета без дефицита». При формальном запрете на проекты с квартирами менее 28 кв. м рынок все еще пополняют мини-форматы, но их доля и выбор резко сузились: в 2025 году в Москве запроектировано лишь около 2,6 тыс. таких лотов против 11,8 тыс. годом ранее (падение в 4,5 раза), доля — с 12% до 5,3%; в Подмосковье — около 4,5 тыс. против 8,2 тыс., доля — с 15,9% до 13,9%. Причина — инерция согласований: строить можно по ранее выданным решениям. Итог — средняя площадь новых квартир растет, но потребительское качество не всегда улучшается: девелоперы компенсируют метраж крупными студиями и «компактными» однокомнатными. Это сдерживает доступность для семейного спроса и поддерживает цены в массовом сегменте.
На верхнем ценовом уровне рынок демонстрирует разрыв между ценовой динамикой и спросом. В элитных новостройках Москвы спрос стагнировал на уровне 2024 года (около 1,55–1,6 тыс. сделок за 2025-й), но средняя цена предложения обновила максимум: около 2,253 млн руб. за кв. м (+16% за год), при этом премиум-класс прибавил меньше, чем de luxe, а структура продаж сместилась в пользу больших площадей. Ограниченная скорость вывода новых проектов на фоне дорогого финансирования толкает девелоперов к переносам стартов, а покупателей — к избирательности. Базовый прогноз на 2026 год — дальнейший рост на 12–15% при сохраняющейся чувствительности к ставке и к темпам открытия новых локаций; конкуренцию новостройкам уже местами создает «вторая» с дисконтом.
На внешних рынках регуляторные стимулы концентрируются на новостройках и арендном фонде. Индонезия запустила на 2026 год обновленную программу возврата НДС (PPN DTP) для готовых к заселению новостроек: государство покрывает НДС с части цены до 2 млрд рупий при предельной цене объекта 5 млрд и лимите «один объект на покупателя». Фокус — оживление первичного спроса и поддержка строительства; для российских инвесторов это снижает входной чек в популярных локациях Бали и повышает отметку безубыточности арендных моделей.
Канада, сохраняя до конца 2026 года запрет на покупку жилья иностранцами, обсуждает мягкую перезагрузку подхода с 2027 года: допуск иностранного капитала прежде всего в строительство и проекты арендного жилья вместо покупок готовых объектов. Логика — не «разогреть» цены, а закрыть структурный дефицит предложения и привлечь длинные деньги в девелопмент. Для инвесторов это означает возможное окно в «строительную» и rental-схемы, тогда как спекулятивные покупки готового жилья, вероятно, останутся ограниченными.
Из Европы сигнал о продолжающейся «интернационализации» спроса: на Кипре доля международных покупателей в 2025 году достигла 40%, и эта база поддерживает устойчивость цен и сделок на старте 2026-го. Для российских покупателей это означает растущую конкуренцию за ликвидные лоты и большую значимость валютных и налоговых условий сделки.
В сумме вчерашние сообщения указывают: внутри РФ регуляторные ограничения по «миниметрам» не создают дефицита, а перераспределяют структуру предложения, тогда как верхний сегмент удерживает цены на фоне стагнации спроса и редких стартов. Во внешних юрисдикциях стимулы точечны: льготы и частичная либерализация направлены не на общий разогрев, а на финансирование строительства и расширение арендного фонда. Для стратегии на 2026 год это означает преимущество проектного и арендного подхода над покупкой готовых активов, а внутри страны — повышенную ценность метража и планировок, действительно улучшающих потребительское качество.
По материалам: РБК Недвижимость, Prian.ru.