Дорогой ремонт и задержки запусков — новая нормальность рынка
Начало года на рынке недвижимости выдалось спокойным по числу сделок, но сразу обозначило два тренда, которые будут определять повестку ближайших месяцев. С одной стороны, на бытовом уровне усиливается давление издержек: сметы на ремонт жилья в 2026 году, по оценкам участников рынка, вырастут двузначными темпами. С другой — на уровне девелоперов заметно затягивание запуска новых проектов при одновременном постепенном сокращении складских запасов в ряде регионов, что создаёт основу для умеренного роста цен при сохранении жёстких кредитных условий.
По данным отраслевых игроков, ремонтные бюджеты увеличатся в среднем на 10–15% из‑за подорожания материалов и услуг бригад. Это означает, что косметическое обновление стандартной однокомнатной квартиры в среднем по стране будет стоить порядка 300–450 тыс. руб., капитальный — от 800 тыс. до 1,2 млн руб., а в Москве — примерно вдвое дороже. В качестве драйверов называют возможные изменения налоговой нагрузки и логистики, удорожание импортных компонентов и рост стоимости рабочей силы; при этом резких «скачков» как в 2022–2023 годах эксперты не ждут. Растёт доля поэтапных ремонтов — домохозяйства дробят работы, чтобы уложиться в ограниченный бюджет и оставить 10–20% резерва на непредвиденные расходы. Для рынка это означает устойчивый спрос на небольшие заказы и «черновые» операции, но более осторожное потребительское поведение в отношении крупных переделок и покупки дорогих материалов.
Региональная картина подтверждает, что в 2025‑м девелоперы уходили от объёмного запуска новых проектов, что уже влияет на баланс спроса и предложения. В Новосибирске ввод жилья снизился на 27% год к году до 1,1 млн кв. м, при этом в последние четыре месяца продажи превышали вывод новых корпусов, из-за чего началась разгрузка запасов. В 2025‑м средняя цена «квадрата» в новостройках города прибавила 9,3%, на вторичном рынке — 4,2%; быстрее росли студии и «однушки». Такой сдвиг типичен для «рынка покупателя» при высокой ставке: девелоперы поддерживают продажи акциями и рассрочками, пополняя эскроу, а покупатели тяготеют к готовым объектам с минимальными сроковыми рисками.
Прогноз локальных участников на 2026 год осторожно‑позитивный: при смягчении денежно‑кредитной политики во втором полугодии рынок может вернуться к умеренному росту цен в коридоре 3–12% в зависимости от локации и дефицита предложения; в сценарии более быстрого удешевления ипотеки диапазон расширяется до 10–18%. Одновременно ожидается ужесточение адресных льгот — прежде всего семейной ипотеки, — что должно «вычистить» инвестиционную составляющую спроса и удержать перегрев, но частично сдержит сделки на первичке. В результате динамика по сегментам будет неоднородной: доступный класс сохранит сдержанную траекторию, тогда как проекты с хорошей готовностью и локацией получат ценовую премию. Для покупателей вывод прагматичен: окно на торг и сервисные уступки застройщиков сохраняется в I полугодии, но набор «пряников» постепенно сокращается по мере исчерпания запасов и стабилизации ставок.
Совокупно эти сигналы означают продолжение «новой нормальности»: дорогая ипотека и растущая себестоимость работ подталкивают домохозяйства к более аккуратному потреблению, а девелоперов — к финансовой дисциплине и точечным стимулам вместо широких скидок. Рынок в целом остаётся управляемым: системных рисков перерасширения предложения нет, а давление на бюджеты ремонта лишь увеличит горизонт принятия решений по покупке жилья, усилив роль готовых объектов и сервисных пакетов «под ключ».
По материалам: РБК, РИА Недвижимость.