Долгосрочный рост цен на новостройки поддержан госпрограммами
9 сентября рынок недвижимости дал разнонаправленные сигналы. Долгосрочные ожидания по новостройкам стали заметно оптимистичнее: по оценке «Эксперт РА», рост цен в 2025–2030 годах будет опережать инфляцию, а с 2027-го разрыв станет двукратным. Уже в 2025 году агентство видит +8,3% при инфляции 6,5%, в 2026-м — +6,1%, пик ускорения ожидается в 2027-м (+9,3% при инфляции около 4%), к 2030-му темпы сохранятся близко к 9%. Драйверами названы постепенное снижение ставок, высвобождение отложенного спроса и ограниченные запуски проектов 2025–2026 годов. Это означает: даже при сегодняшней прохладе к первичке структурный дефицит предложения способен вернуть ценовую динамику к верхней границе нормы уже через два года.
Кредитный контур при этом адаптируется быстрее, чем ожидалось. По данным «Домклик», в августе выдачи Сбера на вторичное жилье подскочили на 30,4% м/м — до 41,2 млрд руб.; первичка прибавила 18,5% — до 173 млрд руб., а общий объем ипотек достиг 267,2 млрд руб. (+17% к июлю). Высокая доля госпрограмм в выдачах — 80,3% — подчеркивает, что спрос пока во многом «на стероидах» бюджета; в начале сентября на субсидирование ипотечных программ правительство добавило еще 100,4 млрд руб. Это смягчает краткосрочные провалы, но поддерживает различие в динамике первичного и вторичного сегментов и переносит балансировку рынка на период дальнейшего снижения ставок.
На уровне градполитики Москва продолжает перестраивать финансовую модель реновации. Город объявил о планах вывести на рынок около 15% из 2 млн кв. м жилья, построенных по программе в 2025 году, — в рамках проекта «Московские кварталы» и по рыночным ценам. Такой шаг одновременно расширяет предложение в массовом сегменте и диверсифицирует источники финансирования мегапрограммы, позволяя удерживать темп ввода на уровне 5 млн кв. м в год в 2027–2028 годах. С начала реновации полностью переселены жители 897 пятиэтажек, что подтверждает масштаб и инерцию проекта. Риски — конкуренция с девелоперами и возможная «каннибализация» спроса — город старается нивелировать, заявляя о продаже по рыночным уровням.
Поведенческие маркеры спроса в столице показывают устойчивый интерес ко вторичному рынку и «понятным» локациям. В августе самым популярным у покупателей вторички стал Западный округ: доля интересов — 13,1%, средняя цена — 481 тыс. руб. за кв. м (+8,3% г/г). Далее следуют Северный округ с 401 тыс. руб. (+8,4%) и Юго-Восточный с 318 тыс. руб. (+7,1%). Картина характерна для фазы «выборочного» восстановления: премиальные и хорошо транспортно обеспеченные зоны держат ценовую упругость, тогда как более доступные округа становятся бенефициарами перетока из новостроек на фоне высокой стоимости входа и жестких кредитных условий.
Сегмент сделок с объектами особого статуса пополнился новым лотом: «Дом.РФ» выставил на торги часть ансамбля «Ворота коммуны» (36 жилых и 2 нежилых помещения, 3,58 тыс. кв. м) с начальной ценой 412,7 млн руб., с обязательствами по сохранению объекта культурного наследия. Это пример того, как государственные игроки монетизируют неликвиды с высокой капиталоемкостью обслуживания, сочетая привлечение частного капитала и охранные требования. Подобные кейсы будут важны для оценки «цены сохранения» исторического фонда в крупных городах.
Итог дня: среднесрочный фон для первички улучшается за счет будущего смягчения ставок и ограниченных запусков, но текущую активность поддерживают главным образом субсидии и вторичный рынок. Москва продолжает превращать реновацию в самофинансируемый механизм через рыночную реализацию части объема, а государственные институты наращивают практику продаж сложных активов. Баланс сил между первичкой и «вторичкой» во многом останется функцией траектории ключевой ставки и объема бюджетной поддержки до конца года.
По материалам: РБК.